Le viager n’est pas un phénomène nouveau, il existe depuis de nombreuses années et en fait la plus vieille retraite au monde. Aujourd’hui, les plus de 60 ans représentent 20 % de la population ; et dont l’espérance de vie ne cesse de progresser au fil des années avec des statistiques de 83 ans chez les hommes et 88 ans chez les femmes (selon l’Insee).

L’ État providence ne peut plus subvenir aux besoins des personnes âgées compte tenu du coût élevé de la dépendance. C’est pourquoi, face à cette évidence, le viager reste une solution qui s’adapte parfaitement à l’évolution de notre société.

Ce n’est d’ailleurs pas par hasard, que la vente en viager, a vu son augmentation s’accroître de plus de 25 % en dix ans.

LA PARTICULARITÉ DU VIAGER

C’est le transfert de propriété d’un bien immobilier d’une personne appelée le « crédit rentier » (le vendeur) à un tiers, le « débit rentier » (l’acheteur). L’acheteur verse au vendeur non pas un prix correspondant à la valeur du bien mais une rente mensuelle ou trimestrielle jusqu’à la fin de sa vie. Mais, dans la plupart des cas, le simple versement d’une rente ne suffit pas, l’acheteur devra également verser un capital initial appelé le « bouquet » au moment de l’achat du bien.

QU’EST-CE QUE LE BOUQUET ?

Le bouquet n’étant pas un versement obligatoire, il reste malgré tout très répandu, car il permet aux vendeurs d’obtenir un versement immédiat (capital) à la signature de la vente.

Il est fixé en moyenne 20 - 30 % du prix total du bien.
Le solde du prix de vente restant sera converti en rente viagère.

Ainsi, plus le bouquet (capital) est important moins la rente sera élevée et inversement.

LA RENTE VIAGÈRE

Quant à la rente viagère, elle sera versée chaque mois par l’acheteur au vendeur, et cela, jusqu’à son décès. Elle sera calculée de façon méthodique en fonction de la valeur du bien, du versement ou non d’un bouquet, de l’âge, de l’espérance de vie, et de la nature des droits cédés (viager occupé, viager libre ou viager à terme).

Le versement d’un bouquet additionné à la rente devront faire l’objet d’un contrat juste et équilibré entre le vendeur et l’acheteur.
Cela permet un enrichissement financier réciproque qui se traduira par la formule « gagnant-gagnant ».

LE VIAGER OCCUPÉ

Le viager occupé représente 97 % du marché actuel. Il reste le plus répandu, car 70 % des personnes âgées sont propriétaires de leur résidence principale, et préfèrent vendre leurs biens sous cette formule.

La spécificité est que le vendeur va continuer à garder :
*Soit l’usufruit lui permettant de garder la jouissance ou de louer le bien et d’en percevoir les loyers (cas rares).
*Soit le droit d’usage et d’occupation lui permettant de vivre dans son logement jusqu’à son décès.

Dans le cas où le vendeur, décide de renoncer à l’usage et à l’habitation du bien immobilier, l’acheteur récupère le bien, mais, en échange, une augmentation de 30% sur la rente sera appliquée.

QUEL INTÉRÊT POUR LE VENDEUR ?

D’une part, 94 % des plus de 70 ans veulent rester chez eux afin de ne pas vivre le traumatisme du déménagement et ainsi ne pas perdre leurs propres repères. D’autre part, face à l’allongement de la durée de vie et les faibles retraites, il devient de plus en plus difficile de faire face au quotidien tant sur le plan de la santé, de l’augmentation du coût de la vie, et d’assumer financièrement le paiement des charges et des travaux de copropriété ainsi que l’impôt foncier.

Par le biais de la vente en viager occupé, le crédit rentier (le vendeur) va pouvoir toucher une sorte de salaire souvent mensuel jusqu’à son décès. Le vendeur va pouvoir ainsi augmenter son pouvoir d’achat, maintenir un bon niveau de vie en améliorant son habitat, faire des voyages, mieux se soigner, moins se restreindre à chaque fin de mois...

En conclusion, tout le monde étant mortel, il vaut mieux mourir aisé qu’endetté.

QUEL INTÉRÊT POUR L' ACHETEUR ?

Dans un contexte de crise internationale, d’économie stagnante et de crise bancaire, où les crédits immobiliers sont de plus en plus difficiles à obtenir, l’intérêt de l’acheteur sera d’acheter un bien immobilier avec une décote de 50 à 70 % par rapport à la valeur réelle du bien.

Autrement dit, le débit rentier (l’acheteur) pourra se constituer un patrimoine immobilier à un prix plus intéressant sans avoir recours à un crédit immobilier. L’argent sera sécurisé et l’épargne pourra ainsi fructifier.

À cela s’ajoute :

• Pas de gestion locative : l’occupant (le vendeur) continue à entretenir les lieux comme auparavant sans changer de mode de vie.
• Pas de charge de gestion, pas de soucis locatifs (recherche de locataires), rédaction de bail, risque de loyers impayés.
• Pas de réfection suite à un dégât locatif, pas de loyer et revenus fonciers donc pas d’impôt et fiscalité.

LE VIAGER LIBRE

Il représente 2 à 3 % du viager. Le vendeur vend son bien libre de toute occupation et l’acheteur peut en avoir la jouissance en l’habitant ou en le louant. Cependant, la rente sera augmentée de 30 % par rapport au viager occupé.

LA VENTE À TERME

Le prix sera défini à l’avance, sur une durée déterminée, dont les mensualités seront limitées dans le temps.

En conclusion, le viager est un bon compromis pour le vendeur et l’acheteur; selon la formule « gagnant-gagnant ».